Projektowanie domów · Kraków i Nowy SączDom szyty na miarę działki — nie z katalogu

Zwykle od kilku do kilkunastu miesięcy. Najwięcej zmienia tempo decyzji na etapie koncepcji oraz ścieżka administracyjna. Sam urząd ma 65 dni na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę od złożenia wniosku (art. 35 ust. 6 Prawa budowlanego). Jeśli działka nie jest objęta planem miejscowym, trzeba doliczyć czas uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Harmonogram dzielimy na etapy z terminami.

Na start: mapa do celów projektowych od geodety, wypis i wyrys z miejscowego planu (MPZP) albo decyzja o warunkach zabudowy, warunki przyłączenia mediów lub informacja o ich dostępności oraz opinia geotechniczna. Do wniosku o pozwolenie dochodzi oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Na pierwszą rozmowę wystarczy numer działki — listę doprecyzujemy.

Dom jednorodzinny, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce inwestora, można budować na zgłoszenie z projektem budowlanym — urząd ma wtedy 21 dni na wniesienie sprzeciwu. W pozostałych przypadkach potrzebne jest pozwolenie na budowę. W obu ścieżkach wymagany jest pełny projekt budowlany wykonany przez uprawnionego projektanta. Wariant wybieramy po analizie działki i sąsiedztwa.

Z trzech części: projektu zagospodarowania działki, projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego (m.in. konstrukcja, instalacje, charakterystyka energetyczna). Do urzędu składa się dwie pierwsze; projekt techniczny nie jest zatwierdzany, ale musi być gotowy przed rozpoczęciem robót. Projekt wykonawczy z detalami i zestawieniami to osobne, dodatkowe opracowanie dla ekip.

MPZP to prawo miejscowe uchwalone przez gminę: określa m.in. linie zabudowy, wysokość, geometrię dachu, wskaźnik powierzchni zabudowy i minimalną powierzchnię biologicznie czynną. Gdy planu nie ma, gmina na wniosek wydaje decyzję o warunkach zabudowy, której parametry wynikają głównie z istniejącej zabudowy w sąsiedztwie. Oba dokumenty wyznaczają pole manewru dla bryły — sprawdzamy je przed pierwszą koncepcją.

Każdy nowy dom musi spełniać Warunki Techniczne w wersji obowiązującej od 2021 r.: wskaźnik zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną EP do 70 kWh/(m²·rok) oraz maksymalne współczynniki przenikania ciepła — m.in. 0,20 W/(m²·K) dla ścian zewnętrznych, 0,15 dla dachu i 0,9 dla okien. Wynik osiągamy bryłą, izolacją i doborem instalacji; standard pasywny prowadzimy jako osobną ścieżkę.

Tak — nowoczesne stodoły, wille z płaskim dachem, domy na skarpie i bryły minimalistyczne. Styl wynika z działki, zapisów planu i Waszych potrzeb, nie z jednego szablonu pracowni.

Tak. Koncepcja powstaje w iteracjach — porównujemy warianty bryły i układu, a Wasze szkice czy zdjęcia inspiracji traktujemy jako część programu. Układ zatwierdzamy przed rozpoczęciem dokumentacji budowlanej, bo późniejsze zmiany kosztują więcej czasu.

Tak — przygotowujemy dokumentację, zbieramy wymagane uzgodnienia i prowadzimy inwestora przez procedurę aż do decyzji. Odpowiadamy też na ewentualne wezwania urzędu do uzupełnienia wniosku.

Tak, jako osobną usługę architekta z uprawnieniami MP-2820 IARP: wizyty na kluczowych etapach budowy, kontrola zgodności z projektem i decyzje przy zmianach proponowanych przez wykonawcę. Nadzór autorski nie zastępuje kierownika budowy, którego zapewnia inwestor.